Otro de los aspectos que ha afectado la actividad económica del país se refiere a al cumplimiento en la renta de los locales comerciales. Pero, ¿qué pasa en los casos de arriendo de bienes raíces urbanos?
Con la declaración del estado de excepción Constitucional Ley 21.226, se ha revelado un aumento considerable en los juicios por incumplimiento de contrato por no pago de rentas. Antes de esta situación lo normal ante el incumplimiento del contrato por no pago de las rentas era presentar una demanda en los Juzgados Civiles y en caso de ser acogida y que el demandado no acatara de forma voluntaria la orden de desocupar el inmueble se proseguía inmediatamente con la etapa de cumplimiento a fin de obtener la autorización para que con ayuda de Carabineros o fuerza publica, se desalojara al arrendatario del inmueble.
¿Puedo interponer demanda de incumplimiento por no pago de rentas si se encuentra vigente el Estado de Excepción por pandemia?
La respuesta es afirmativa, es decir el arrendatario puede demandar. Actualmente los Juzgados Civiles no están atendiendo presencialmente, pero puede disponerse la realización de audiencia de contestación, conciliación y prueba vía zoom. Los obstáculos los encontraremos cuando estemos en la etapa de cumplimiento de la sentencia.
¿Qué pasa si no llego a acuerdo de pago?
En ese caso se dicta sentencia por el juez en el plazo de 10 días aproximados. El problema surge al momento de solicitar el cumplimiento de la sentencia en cuanto al desalojo o lanzamiento de las personas que habitan el inmueble debido a que los Tribunales Civiles no están dando curso temporalmente a estas solicitudes. Además es importante considerar que actualmente se encuentra en trámite y aprobado por la cámara de Diputados proyecto de Ley que suspende Embargos, Lanzamientos o Subastas Públicas, que en caso de ser aprobado implica la suspensión de los lanzamientos en inmuebles habitados hasta 12 meses después de declarado el término del estado de catástrofe.
Excepciones: El proyecto aprobado a diferencia del presentado originalmente en abril, contempla algunas limitaciones a la suspensión, como ocurre con los inmuebles hipotecados que son arrendados por su dueño, donde se puede autorizar el lanzamiento del arrendatario si se demuestra el perjuicio que el no pago puede conllevar a su dueño. Tampoco se suspenderán los lanzamiento y remates de inmuebles que adeuden más de 10 meses de renta contados desde el 18 de marzo de 2020, ni a los dueños o poseedores de bienes muebles condenados por sentencia judicial ejecutoriada al pago de 500 Unidades de Fomento o más.
Entonces, ¿existen medidas que se puedan tomar mientras se encuentra suspendida la posibilidad de desocupar el inmueble por fuerza pública?
Sabemos que lo más probable es que durante este periodo el arrendatario no pague la renta y la deuda por este concepto siga aumentando, de manera tal que es conveniente contemplar los siguientes trámites:
- Retención Legal de bienes: Este derecho consiste en la facultad que tiene una persona para conservar en su poder una o mas cosas del deudor hasta que se le paguen los gastos que se deben o perjuicios que hayan incurrido en su presencia. Art 1942 Código Civil.
- Embargo de bienes. Mientras los arrendatarios se encuentren en el inmuebles sin pagar la renta es convenicnete averiguar sobre antecedentes de sus bienes: placas de vehículos y cuentas corrientes, con el fin de pedir la liquidación del crédito por rentas adeudadas y posteriormente el embargo.
- Cuentas de Luz, agua y servicios básicos. Se autoriza para solicitar que el Tribunal que lleva la causa ordene la notificación a estas empresas con el fin de que en caso de existir deudas por estos servicios el responsable del pago sea el arrendatario, o sea la persona que hizo uso del servicio mientras ocupaba el inmueble y no el dueño o arrendador.
- Opción de acuerdo o negociación: En caso de que se opte por un acuerdo de pago con la finalidad de perseverar en el contrato de arriendo, es conveniente sólo en caso de que se pague lo adeudado o a lo menos una parte y sea aprobado por medio de transacción presentada ante el mismo tribunal que ve la causa.
¿Se puede alegar por el arrendatario causal de caso fortuito para no pagar las rentas?
No. Actualmente no es posible alegar en la contestación de la demanda la circunstancia del estado de excepción para justificar o evadir el pago de las rentas que se deban. Todas las excepciones del procedimiento están previstas respecto a su ejecución y no respecto de la declaración de término de contrato o rentas adeudadas.