Finalmente, el día 30 de junio de 2022, entró en vigencia la Nueva Ley “Devuélveme la casa”, iniciativa que tiene como principal objeto hacer más expedito el proceso de entrega material de la propiedad y cobro de rentas.
Te explicamos a continuación las principales características de las nuevas acciones para los arrendadores y resolveremos las principales dudas que puedan surgir al respecto.
A) Medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso.
En el antiguo proceso se requería esperar la dictación de la sentencia y la finalización de procedimiento incidental de cumplimiento para el tribunal ordenara el lanzamiento o desalojo del arrendatario. El perjuicio que provocaba esta tardía respuesta se evidenció con más fuerza desde el comienzo del estado de excepción ya que causa de la suspensión de los procesos y aumento de casos de no pago de rentas, muchos arrendadores tuvieron que esperar aún más tiempo para obtener la autorización de lanzamiento, debiendo además asumir costo por las rentas impagas.
Con la nueva Ley el arrendador demandante podrá pedir al juez en la misma audiencia de contestación, conciliación y prueba que se celebre, que se ordene de manera anticipada la restitución del inmueble arrendado y el lanzamiento del arrendatario demandado con auxilio de la fuerza pública en caso de que fuere necesario.
Los requisitos para que proceda la devolución anticipada en este caso son:
– Se debe presentar documentación o prueba que suponga la ocurrencia de los hechos alegados. Como, por ejemplo, imágenes, testimonios, declaraciones juradas, correos electrónicos; y otros, donde se pueda presumir fácilmente que se le está provocando un daño material al inmueble por acción u omisión del arrendatario.
B) Procedimiento Monitorio de cobro de rentas adeudadas
En caso de que proceda el término del contrato por no pago se solicitará requerir o poner en conocimiento al deudor para que pague en el plazo de diez días corridos la renta estipulada en contrato, las cuentas de gastos comunes o consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más intereses y costas que corresponden.
Si transcurrido este plazo el deudor no paga, no comparece o no formula oposición se pide certificar el hecho y se pide derechamente que se tenga por condenado de la obligación reclamada y se materialice el lanzamiento o desalojo en el plazo de 10 días, contados desde que la resolución se encuentra firme o ejecutoriada.
A continuación, resolvemos las dudas que podrían surgir respecto a la tramitación de este procedimiento.
¿A quiénes protege esta Ley?
A dueños de casas, departamentos, oficinas, locales, bodegas y similares.
¿Qué sucede en caso de que el deudor una vez demandado pague las cantidades debidas por arriendo u otros conceptos?
En caso de verificarse el pago del total de la deuda, incluidos los intereses y costas, el proceso terminará. En caso de que quede pendiente el saldo de la deuda continuará el procedimiento monitorio por el saldo restante.
¿Cuáles son los mecanismos de oposición por parte del deudor?
Para formular su defensa dentro de los diez días hábiles el deudor podrá presentar por escrito oposición a la demanda monitoria y señalar los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones que opone. Deberá acompañar los documentos que piensa hacer valer para su defensa e indicar todos los demás medios de prueba que hará valer con posterioridad. Si no se constata el ofrecimiento de estos medios el juez podrá desestimar de inmediato la oposición.
También se le otorga al deudor la posibilidad de oponer en este plazo excepciones dilatorias, ante la cual se conferirá traslado de tres días y se tramitará como incidente, que deberá resolverse dentro de tercero día concluida la tramitación.
Conclusiones
- Es posible estimar que los mecanismos de tramitación establecidos por la denominada ley “Devuélveme mi casa” agilizarán la duración de los procesos de arriendo tanto en su parte declarativa, como práctica o de desalojo de los ocupantes que sin duda era la parte más compleja en el antiguo proceso.
- Pese a los beneficios del procedimiento es necesario tener en cuenta que el plazo de 10 días previsto para el lanzamiento o desalojo se refiere al plazo que tiene el juez para realizar dicha declaración u orden, después de transcurrido se deberá gestionar la práctica de la diligencia con fuerza pública o Carabineros.
- Se estiman dos tipos de procedimiento en atención a la causal invocada que se refiere a medida de entrega anticipada de inmueble arrendado por haberse destruido el inmueble o quedar inutilizado para su uso y en el caso más común de no pago de rentas. En esta última situación la posibilidad que se otorga al deudor para interponer excepciones dilatorias probablemente producirá el resultado visto actualmente en los juicios ejecutivos en cuanto a su dilatación injustificada producida por la obligación impuesta al juez de resolver estas excepciones como incidentes, pese a que se ha comprobado que en la mayoría de las casos no dan lugar y son acciones que terminan usándose con la finalidad de dilatar el procedimiento.